エリアクエスト - 2013/08

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2013年08月28日(Wed)▲ページの先頭へ
700年の歴史を誇る秘湯、懐かしい原風景…新潟「里山」の魅力 |エリアクエスト
新潟と長野の県境、冬は豪雪地帯となる山あいにある「松之山温泉」は、有馬・草津と並び日本三大薬湯と呼ばれ、開湯700年の歴史を誇る。昭和のたたずまいを残した温泉宿「凌雲閣」に泊まり、どこか懐かしい里山の原風景に癒やされた。

 ■木造三階建て、有形文化財の宿

 「雰囲気あるなあ」。宿を見上げて声が出た。木造建築の色合い、瓦屋根…山里にひっそりとたたずむ姿はまるでジブリ作品に出てきそうな建物である。昭和13年に宮大工を呼び寄せて建てられたという越後松之山温泉・凌雲閣は、部屋ごとの意匠も凝っており、磨き上げられた床をギシギシと歩きながら眺めているだけで時を忘れそうだ。

 宿にある天然温泉「鏡の湯」は初めて見る薄い緑色お湯。塩分濃度が高く美肌効果と薬湯効果があり、冷え性に良いという。「日本三大薬湯」という謳い文句に、日頃の疲れがほぐれていくような、気持ちのいいお湯だった。湯を上がってからもジワジワと汗が噴き出てくるので、豪雪の中で長い冬を耐える里山にはうってつけの温泉だろう。

 夕食はもちろん、新潟の地酒をいただきながら里山で採れる山菜づくしの料理を味わった。初めて口にする山菜ばかりだったが、特に山菜なのにナシの味がする「岩梨」、シャキシャキの食感が美味しい「アケビの新芽」が新鮮だった。締めは炊きたてのコシヒカリという嬉しいものだった。

 夕食後、夏はホタル狩りが楽しめるというので近くの川へと向かった。真っ暗でしんと静まり返った中、宿のスタッフが「ホタルを呼び寄せます」と言った。そんな技があるのか!?と驚いていると、本当に小さなゲンジボタルが何匹も現れ、幻想的な光景が広がった。「ホタル寄せ」とはどんな技なのか、ぜひ現地で確認してもらいたい。

■すらりと美しい「美人林」

 松之山温泉郷からほど近くに、樹齢80年ほどのブナ林がある。一斉に育ったブナ林はその立ち姿が美しいことから「美人林」と呼ばれ、多くの観光客が訪れるという。初夏のこの日も木々の緑と木漏れ日が美しく、やわらかい木の葉を踏みしめながら涼しい林の中を散策した。秋の紅葉の時期、うっすら雪が積もる初冬にも訪れたい場所だった。

 ■にほんの里100選「星峠の棚田」

 「棚田」とは傾斜地に階段状に作られた水田のこと。十日町市の松之山・松代地域は「にほんの里」100選に認定されており、四季折々でさまざまな風景が見られる。豪雪地帯の新潟は米の収穫がはやいため、田んぼに水は張っていなかったが、山の中腹から見下ろす緑のじゅうたんは圧巻で、ずっと眺めていたいような景色だった。朝もやの中、夕暮れ時などはまた違った表情を見せるという。(産経新聞より引用)

是非一度足を運んでみたい温泉宿ですね。なんとも言えない空間に気持ちが癒されそうですね。

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2013年08月20日(Tue)▲ページの先頭へ
マンションの年収倍率、新築・中古ともに拡大し、前年より買いにくく |エリアクエスト
(株)東京カンテイはこのたび、「都道府県別 新築・中古マンションの年収倍率2013」を発表した。年収倍率とは、各都道府県で販売された新築・中古(築10年)マンションの70u換算価格を平均年収で除し、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したもの。年収倍率が低いほど買いやすく、反対に数値が高いほど買いにくいことを示している。なお、年収は各都道府県「県民経済計算」を基に予測値を使用したもの。
新築マンションの年収倍率は全国平均6.53倍、3年連続で拡大

平成24年における新築マンションの年収倍率は、全国平均で6.53倍となり(表1)、前年(平成23年)の6.27倍から0.26ポイント拡大した。新築マンション価格(70u換算)は2,724万円と、前年の2,738万円より14万円下落したが、平均年収が417万円と、前年の437万円から減少したため、年収倍率は3年連続で拡大し、最高値を更新する結果となった。全国で最も年収倍率が高いのは東京都の9.84倍で、最も低いのは香川県の4.87倍だった。

圏域別に見ると、首都圏では、平均年収が2年連続で減少し504万円(前年543万円)となったのに対し、マンション価格は4,407万円(同4,293万円)に上昇したため、年収倍率は8.74倍(同7.91倍)に拡大し、「直近の最高値を更新」した。
近畿圏では、平均年収が3年連続で減少し447万円(同464万円)となる一方、マンション価格は「価格水準の低い和歌山県で新規分譲が再開となったことで」平均が3,284万円(同3,501万円)に下落したため、年収倍率は7.35倍(同7.55倍)に縮小した。
中部圏では、平均年収が2年連続で減少し、419万円(同434万円)となった。マンション価格も2年連続で下落し2,598万円(同2,637万円)となったが、「平均年収のマイナス幅が上回ったことで年収倍率は6.20倍に拡大」した。

築10年の中古マンションの年収倍率は、全国平均で4.56倍となり(表2)、前年の4.32倍から0.24ポイント拡大した。同社では「所得の減少傾向が年収倍率拡大の要因」と見ている。全国で最も年収倍率が高いのは東京都の7.24倍で、最も低いのは香川県の3.34倍だった。

圏域別に見ると、首都圏では、平均年収が504万円(前年543万円)に減少し、中古マンション価格も3,085万円(同3,125万円)に下落したが、平均年収のマイナス幅が上回ったため年収倍率は6.12倍(同5.76倍)に拡大し、同社が集計を開始してから初めて6倍を突破した。東京都(7.24倍)では2年連続で縮小したが、7倍台と高水準での推移が続いている。
近畿圏では、平均年収が447万円(前年464万円)に減少し、マンション価格が2,188万円(同2,097万円)に上昇したため、年収倍率は4.89倍(同4.56倍)に拡大した。近畿圏の中で最も年収倍率が高い京都府は5.98倍となり、「直近の最高値を更新」した。
中部圏でも近畿圏と同様に、平均年収が419万円(同434万円)に減少する一方、マンション価格が1,790万円(同1,748万円)に上昇し、年収倍率は4.27倍(同4.03倍)に拡大。愛知県では4.68倍(同3.98倍)と、初めて4倍を突破した。(不動産ジャパンより引用)

年収倍率が低いほど買いやすいということですね。。

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2013年08月13日(Tue)▲ページの先頭へ
【復興住宅】被災者 あふれる笑顔 |エリアクエスト
東日本大震災で失った自宅を自力で再建できない被災者に提供される「復興住宅(災害公営住宅)」の建設が、本格化している。

 計画戸数は岩手、宮城、福島など8県で計2万4841戸。うち完成したのは6県の364戸と、まだ全体の1・5%ほどに過ぎないが、穏やかな暮らしを取り戻した入居者には笑顔があふれる。一方で、入居希望者が現れない住宅もあるなど課題も見え始めている。


明るい居室「天国みたい」
「何より明るいリビングがいい。今までに比べれば、ここは天国みたい」

 南と西の2方向に開いた窓からの光に包まれ、福島県相馬市の堀込ヨシ子さん(83)は顔をほころばせた。

 4月末に入居した復興住宅は、一戸建ての2LDK。1階にあるリビングは10畳の広さで、テレビや冷蔵庫などを置いてもなお、十分にスペースがある。

 東日本大震災で、相馬市では5584棟の住宅が被災し、死者は458人に上った。沿岸部にあった堀込さんの自宅も津波に流され、今は跡形もない。

 被災直後、堀込さんが身を寄せたのは市の総合福祉センター。ピーク時には1200人もが避難し、床に段ボールを敷いただけのプライバシーのない生活を強いられた。ここで約3か月間暮らした後、市内の仮設住宅へ。長屋タイプで、台所と4畳半一間のみの室内は、窓が1面しかないため昼間でも薄暗く、屋外に設けられたベンチで過ごすことが多かったという。

 「早く、落ち着いた生活を」。そう望んで応募した一戸建てタイプの復興住宅は計46戸。白と茶のツートンカラーの外観は土蔵などが数多く残り、城下町の風情が色濃い市内の景観に合わせてデザインされた。市中心部へ続く県道に面した立地で駐車場も完備し、競争率2倍の人気物件だったが、堀込さんは幸運にも抽選に当たった。

念願かなって得た新居だが、喜んでばかりもいられない現実もある。腰に持病を抱え、週1回、市内のデイサービス施設に通う堀込さんは、車を運転できず、交通手段はタクシー。往復4000円で1か月1万6000円。被災者に対する家賃軽減策で家賃は月4700円に抑えられているが、それをはるかに上回る交通費が家計を圧迫する。

 住民同士の付き合いがあまりないのも不安材料だ。狭い仮設住宅では、高齢の住民らが自然に家から出てきて集会所やベンチに集い、交流も深まった。だが、復興住宅は居心地がいいのか、住民がなかなか外に出てこない。親しいご近所さんも、まだ少ない。「避難所や仮設住宅のにぎやかさが、懐かしい気もする」。少しさみしそうに、堀込さんは窓の外に目をやった。


一戸建てからマンションまで
復興住宅には一戸建てやアパートのような低層住宅、数十戸が入るマンションまで様々なタイプがある。

 「足の悪い夫も助かっています」。手すり付きスロープが備えられた宮城県山元町の長屋タイプの復興住宅に、夫(80)と共に移り住んだ女性(72)は喜ぶ。

 沿岸から約1キロにあった自宅が津波で全壊。仮設住宅で暮らしていたが、壁が薄くて隣の声が漏れるのが嫌だった。新たな自宅は2人暮らしには十分な広さで、女性は「今年の夏休みは孫を泊めてあげられそう」と笑顔を見せた。

 岩手県釜石市の3階建てのマンションタイプに入居が決まった男性(57)も「これで再び家族と一緒に暮らせる」と胸をなで下ろす。自宅を津波で流され、妻(57)と重度障害を持つ長女(30)は、妻の実家がある東京へ避難、男性だけが地元の雇用促進住宅に残った。車イスの長女にエレベーターのない雇用促進住宅での生活は難しかったからだが、新居はエレベーターも完備されている。2年ぶりの家族水入らずの生活は、7月から始まる予定だ。(石川剛、今井正俊)(YOMIURIオンラインより引用)

復興住宅の建設により心を落ち着かせることのできる「自分の家」、一日も早い復興をお祈り致します。

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2013年08月02日(Fri)▲ページの先頭へ
住宅購入時の消費税増税の影響を緩和する「すまい給付金」の詳細が決定|エリアクエスト
安倍政権で、消費税増税のタイミングが検討され始めた。住宅を購入する際の消費税増税の影響を緩和する措置として、給付金を設けることが決まっていたが、いよいよその詳細が明らかなになった。「すまい給付金」と名づけられた給付金について、説明していこう。
マイホームは、減税措置と給付金で、消費税増税による負担を軽減

消費税率は、2014年4月に8%、2015年10月に10%へと段階的に引き上げられる予定となっている。
マイホームに関しても、住宅を購入する際の建物価格※(土地価格は非課税)や住宅を建築する際の建築工事費用、住宅取得に必要な諸費用の一部などが増税の影響を受ける。
※売り主が個人の中古住宅のような個人間売買の場合は非課税

高額消費である住宅については、増税の影響が大きいために、減税措置と給付金で増税の負担を軽減することが決まっている。減税措置の中心となるのが、「住宅ローン減税」の拡充だ。年末のローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除するもの。現行の住宅ローンの控除対象限度額は2000万円なので、10年間で最大200万円まで控除される。消費税が8%または10%が適用された場合は、住宅ローンの控除対象限度額は4000万円まで拡大されるので、10年間で最大400万円まで控除されることになる。

ただし、所得税の納税額が限度となるので、所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除できることになっている。こちらも、消費税が8%または10%が適用された場合は、控除枠を拡大する(最高で年間9.75万円→13.65万円)ことになっている。

しかし、収入が少ないなどで所得税や住民税の納税額が少ない人は、所得税と住民税から控除したとしてもなお控除しきれない場合が考えられる。それを考慮して、別途で給付措置を設けることになっていたが、詳細は決まっていなかった。
「すまい給付金」を交付されるには、住宅の条件などを満たす必要がある

「すまい給付金」と名づけられた給付措置は、住宅の取得の際に消費税率が8%または10%が適用された場合に、給付金を交付するもの。住宅ローン減税を補完して消費税増税の負担を軽減するものなので、対象者の収入に上限があるほか、住宅ローンを利用せずに現金で払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっている。

まず、給付が受けられる条件を見ていこう。住宅ローンを利用するか利用しないか、新築住宅か中古住宅かによって、条件が異なるので注意が必要だ。

まず、前提となるのは、「自ら居住」する「床面積50u以上」の住宅だ。これに、「住宅の品質が確認された」ことが加わる。具体的には、次のような第三者機関のいずれかの検査を受けたものとなる。
・新築住宅の場合は、(1)住宅瑕疵担保(かしたんぽ)責任保険に加入、(2)建設住宅性能表示制度を利用 など
・中古住宅の場合は、(1)既存住宅売買瑕疵保険に加入、(2)既存住宅性能表示制度を利用(耐震等級1以上に限る)、(3)建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用 など

なお、個人が売り主となることが大半の中古住宅の場合は、消費税が非課税なので、中古住宅に限っては「売り主が宅地建物取引業者であること」という条件が加わる。

以上が「住宅ローン利用者」の場合の条件となる。一方、住宅ローンを利用しない「現金取得者」の場合は、これに追加条件が加わる。前提となるのが、「50歳以上」で「収入額の目安が650万円以下(実際には都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)」であること。住宅ローンを利用しづらい年齢の人や年金生活者が、現金で住宅を取得する場合に配慮したといえるだろう。

なお、現金取得者の場合は、新築住宅についてのみ「フラット35S」の基準を満たす住宅という条件が加わる。

第三者機関の検査やフラット35Sの基準などについては、専門的な知識が必要となるので、住宅を販売する不動産会社や建築した建設会社などに、確認をするとよいだろう。

「すまい給付金」の給付額は、収入や住宅の持ち分などで変わる

次に、給付額について見ていこう。給付額は、収入が少ないほど手厚くなる仕組みとなっている。さらに、消費税率が10%の場合は、8%の場合よりも、住宅ローン減税による負担軽減効果が薄くなるため、収入や給付額の条件を変えている。

ここでポイントになるのは、収入の考え方と住宅の持ち分割合が鍵になることだ。

参考として収入額の目安が提示されてはいるものの、実際には、収入は「都道府県民税の所得割額」※で判断される。したがって、市区町村が発行する住民税の課税証明書(名称は市区町村によって異なる場合がある)で、都道府県民税の所得割額を個別に確認する必要がある。
※住民税は、所得に応じて課税される所得割と一律に課税される均等割がある。所得割額の都道府県民税の税率は4%

また、上記の給付基礎額のうち、住宅の持ち分割合分だけ給付されるので、共有名義の場合は全額給付されるわけではない。例えば、夫婦で共有名義にしている場合、夫がローンを利用した持ち分80%、妻が頭金を現金で払った持ち分20%であれば、夫は所得割額に応じて給付基礎額の80%が給付されるが、妻は現金取得者となるので50歳以上などの条件に該当しなければ給付は受けられない。居住していない親との共有名義の場合は、居住要件に当てはまらない親は給付が受けられない。

なお、住民税は所得が確定した翌年に課税されるため、課税証明書が発行される前年の所得で所得割額が算定されること、住宅を購入して引っ越した場合は、前の居住地の市区町村の課税証明書が必要になることなどの注意点がある。

消費税増税の緩和策となる給付制度の詳細が決まったため、消費税率引き上げで住宅価格(建物価格)が増額される分、どの程度キャッシュバックがあるか、試算できるようになった。だからといって、損得だけでマイホームを判断するべきではない。家族の生活の場としてふさわしいマイホームに出会えたかどうかが、最大のポイントになるべきだ。(SUUMOジャーナルより引用)


これからマイホーム購入を考えていた人にとっては、今回の給付制度についてしっかりと理解する必要がありますね。


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カレンダ
2013年8月
       

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